Les GFI Domaines et Patrimoine s’enrichissent de belles forêts

GFI de domaines et patrimoine 2017 2018Pour avoir la certitude que votre investissement en forêt fonctionne bien et soit réellement rentable, il est indispensable de bien choisir la société de gestion qui est en charge de constituer et gérer votre patrimoine.

Ce choix impacte considérablement sur le rendement et la pérennité de votre épargne.

Au mieux, passer par un groupement forestier d’investissement est la décision la plus judicieuse. Mais là encore, chaque groupement n’a pas la même appréciation. Certains sont plus efficaces et d’autres le sont moins.

Sans aller donc plus loin dans vos recherches, il existe sur le marché des groupements forestiers d’investissement qui ont une assez bonne réputation et dans la pratique s’avèrent très performants. Parmi eux, les GFI Domaines et Patrimoine ont la cote auprès des investisseurs.

Gérés par la société Invest, les GFI Domaines et Patrimoine sont parmi les meilleurs en France. Possédant un historique estimable et une bonne politique d’investissement, ils représentent un choix de diversification par excellence conjuguant le savoir-faire et l’expérience d’un expert forestier qui connaît son marché au bout des doigts et la valeur d’une forêt hautement sélectionnée qui rassemble toutes les qualités d’un investissement productif et pérenne.

Reconnue ainsi pour ses capacités à gérer des parcelles de forêts diversifiées et enrichies au fil du temps, la société Invest SAS poursuit ses efforts à regrouper des forêts domaniales judicieusement composées. Le but est d’étendre et optimaliser sa gamme d’offres et assurer la continuité des besoins dans un contexte de demande toujours plus croissant.

L’acquisition récente de la propriété Chardonnet en l’occurrence alimente ces objectifs avec un atout de production incommensurable : la populiculture. Pour son cas, les responsables au sein de Invest SAS n’ont pas manqué d’entériner qu’un tel investissement est une forte valeur ajoutée pour l’activité de la société et que grâce à cela, soulignent-ils, « nos GFI s’enrichissent de belles forêts ». Nous tâchons donc à détailler par le présent dossier les informations sur cette nouvelle acquisition tout en renforçant les avantages qu’elle confère à de multiples égards.

Le Domaine du Chardonnet dans la cible des GFI Domaines et Patrimoine

La société Invest SAS a annoncé il y a un mois l’achat de la propriété Chardonnet. C’est dans le numéro spécial de son journal « De vos Racines….à nos Feuilles » paru en novembre que la nouvelle a été communiquée. Cette parution a également permis de passer en revue tous les éléments-clés liés à l’acquisition.

Développez votre investissement en forêt aves les GFI Domaines et Patrimoine

L’investissement en parts de Groupements Forestiers d’Investissement n’est pas un placement rentable en soi. Autant admettre que son rendement est relativement faible comparativement à d’autres actifs. Mais parce que cela s’inscrit d’emblée dans une logique de valorisation patrimoniale à long terme, le plus important est de capitaliser sur une valeur évolutive sur le long cours avec un réel potentiel de diversification.

Il y a cependant des groupements qui se distinguent du lot. La généralité sur le rendement n’exclut certes aucun produit positionné sur cette classe d’actifs, mais la performance d’un investissement de ce type peut varier d’un GFI à un autre et certains critères peuvent nécessairement entrer en ligne de compte pour évaluer la rentabilité du placement. Entre autres la diversification sur le plan géographique, la maturité et les essences de forêts ainsi que le mode de gestion sont autant de paramètres déterminants de la performance d’un ou plusieurs groupements forestiers d’investissement.

Les GFI Domaines et patrimoine apparaissent sur ce plan comme des supports idéalement structurés et gérés avec une grande alternance de techniques de production et donc une meilleure diversification de revenus. Ce qui de fait représente une rentabilité beaucoup plus importante au regard d’autres placements forestiers.

Les 4 GFI règlementés ainsi regroupés au sein du Consortium dont : Pérennita III, GFI IV Domaines et Patrimoine, GFI XII Domaines et Patrimoine et GFI 18 Domaines et Patrimoine sont ouverts aux investisseurs désireux de compléter leur portefeuille et acquérir une rentabilité nettement supérieure.

Par ailleurs, la société Invest responsable de la gérance de ces GFI a tenu à apporter des solutions d’investissement uniques assorties d’avantages fiscaux divers :

  • 50 à 75% de réduction d’ISF sur la souscription de part
  • 50% de réduction d’IFI (loi TEPA PME)
  • 18% de réduction d’IR (Défi Forêt)

Une occasion donc de faire un beau cadeau de fin d’année aux nouveaux souscripteurs avec une fiscalité exceptionnelle et une structure conciliant plaisir et optimisation patrimoniale. Sans compter que le domaine du Chardonnet est unique en son genre. Et ce parce qu’il présente une particularité gratifiante en matière de sylviculture.

A propos du Domaine Chardonnet

Situé à la limite entre les départements des Deux-Sèvres (79) et de la Vienne (86), plus précisément dans la vallée de la Dive et à proximité de la ville de Loudun, le domaine du Chardonnet est une station agricole et forestière comprenant des terres bâties (deux maisons d’habitation) et non-bâties (terres agricoles et forestières). L’exploitation et la gestion de cette propriété assimilées à une SCEA, reviennent de droit au GFI 18 Domaines et Patrimoine qui s’est porté acquéreur en novembre 2017 et a donc absorbé 100% des parts sociales de ladite société.

La propriété est le siège de multiples activités. Intégrant une réserve de chasse louée régulièrement pour générer des revenus d’appoint, elle rassemble également 90 hectares de surfaces de plantation entièrement destinées à la populiculture et sur laquelle la société tire pour l’essentiel une bonne partie de ses bénéfices. Cette opération en forêts constituant ainsi le cœur de l’activité de la SCEA Chardonnet est confié à un acteur d’envergure nationale qui justifie d’expériences notables dans la culture de peupliers ainsi que leur mise en marché.

Autant de caractéristiques que d’avantages

De par ses caractéristiques même, le massif du Chardonnet regroupe plusieurs avantages non négligeables à plusieurs niveaux :

  1. Acquisition d’une SCEA (100% de parts sociales)
  2. Accès à une terre agricole de 90 hectares avec bâti
  3. Meilleur accès à l’eau en raison des points d’eau naturellement présents et le droit d’irrigation lié au foncier
  4. Des conditions de sol extrêmement riches (fraîches et fertiles) propices à la culture forestière de type populiculture
  5. Contrat de culture avec un populiculteur de taille
  6. Domaine favorable à une production rentable de peupliers entre autres la production de clones de peupliers (reproduction sexuée et multiplication végétative) et la production en alignement de peupliers adultes offrant des bois de très grande qualité.
  7. Réserve disposant d’un aménagement exceptionnel, bâti, espaces agricoles et forestières et réseaux d’irrigation tous inclus avec un emplacement optimisé pour chaque composant.
  8. Investissement pluri-ressources consolidant les revenus issus à la fois d’activités cynégétiques, location bail (deux maisons d’habitation), visites éco-touristiques et commercialisation de bois d’œuvre.
  9. Investissement forestier ouvrant droit aux aides de la PAC

L’achat du domaine du Chardonnet est à l’évidence un investissement fort profitable pour le gérant et les investisseurs. Fondée sur une culture attrayante qu’est la populiculture, l’activité des GFI Domaines et Patrimoines est à même de générer des ressources très satisfaisantes qui mixent à la fois revenus fonciers, forestiers et agricoles. De ce fait, sa rentabilité est potentiellement plus élevée (jusqu’à 5%) par rapport à celle d’autres groupements forestiers. On entend néanmoins à préciser le caractère très professionnel de ce type d’exploitation qui ne se révèle performant que dans la maîtrise sans faille des différentes techniques de plantation et la production de bois de bon aloi.

A ce titre, cette classe d’actifs est donc uniquement l’affaire de professionnels forestiers. Ce qui démotive souvent les investisseurs. Pour un grand nombre qui espèrent retrouver dans cet investissement un gage d’originalité certain, ils doivent tout autant être confrontés à une opération qui engendre un surplus de coûts et de connaissances. Sans considérer que cette filière après une longue période de difficulté est aujourd’hui en pleine phase de renouvellement, et que pour cette raison la croissance reste encore modérée.

Les intérêts de l’investissement

1. Un actif immobilier original aux multiples débouchés

Le peuplier est un arbre qui croît rapidement et parvient à maturité au bout de 15 à 20 ans. La pratique de la populicutlure à travers l’amélioration génétique permet donc d’instaurer une nouvelle technique de culture fortement productive. Plus tard, l’utilisation de cultivars à croissance encore plus accélérée a permis de doubler la capacité de production annuelle. Cette pratique est même plébiscitée en matière de fréquence de récolte. Sachant que dans une activité d’exploitation forestière, la récolte n’intervient qu’à une seule et unique période de son cycle de vie voire absente, la culture de peupliers fonctionne à plein régime grâce à des techniques de boisement très performantes. En effet, à partir d’une circonférence limite préétablie pour sa transformation, la récolte est autorisée.

Alors que pour le Domaine de Chardonnet, le perfectionnement du processus de boisement intègre la stratégie d’activation de la production de bois, la pratique populicole vient clairement booster cette étape de manière à servir une rentabilité optimale. Pour les GFI Domaines et Patrimoines, l’acquisition de cette propriété reste donc un véritable point fort.

A fortiori, les incidents climatiques récurrents qui ont affecté de plein fouet la production de peupliers à l’échelle nationale ont lésé l’approvisionnement en bois si bien que redresser la vue sur un patrimoine robuste et résistant aux aléas naturelles est devenu plus que nécessaire pour assurer la continuité de l’offre. On oserait même dire qu’avec sa capacité de production, le choix de cette réserve vaudrait de l’or car à elle-seule, elle peut fournir l’intégralité des ressources à pourvoir à l’ouest de la France.

Fort est de rappeler également que le Domaine s’assoit sur une zone écologique et climatique particulièrement favorable à la culture de peupliers avec un terrain de grande qualité et une alimentation en eau convenable, lui permettant ainsi de servir jusqu’4 à 5% de rentabilité. Par surcroît, l’introduction d’hybrides rigoureusement sélectionnés imbriquée à la culture en lignée de peupliers adultes est à coup sûr plus rentable et sécurisé grâce à la variété de production (revenus bruts jusqu’à 660 euros/ha), et de ce fait diminue les risques. Le contrat de culture entrant dans le cadre de l’acquisition permet d’autre part de compter pleinement sur l’expertise du populiculteur.

2. Un domaine diversifiant

L’activité agricole et forestière constitue l’appareil névralgique des GFI Domaines et Patrimoine. L’investissement dans le Domaine du Chardonnet conforte la volonté des gérants à renforcer le caractère économique de leurs actifs placés dans la filière. La desserte forestière est en effet assurée par 12 postes équivalents temps plein directs et indirects et permet donc de préserver l’unité de la propriété. Tactiquement, le choix d’une telle organisation s’apparente à une patrimonialisation du secteur tout en gardant l’emprise sur les 90 ha mais en établissant cependant le rendement et l’estimation de la valeur sur la base de la rémunération issue des trois activités complémentaires.

Dans le même contexte, les opérations culturales réalisées sur la même parcelle sont échelonnées entre deux durées de rotation de production. Cela permet de varier la production forestière, conserver les propriétés fondamentales du substrat de culture et protéger les peupliers des agresseurs. Le tout ayant donc le plein effet sur le rendement. Par ailleurs, l’implantation du domaine dans la vallée de la Dive permet de jouir d’un environnement exemplaire influencé par un régime hydrologique optimal. A côté de cela, la topographie du site autorise également un bon draînage du site et une meilleure gestion des canaux d’irrigation.

Enfin, la propriété du Chardonnet est un territoire suffisamment étendu pouvant être affecté à plusieurs usages. La répartition sur le territoire entre terrains forestiers, terrains marginaux et aires non-forestières laisse de nombreuses possibilités d’exploitation. C’est d’autant plus une opportunité d’acquérir une portion de terrain naturel aux structures ad hoc, en s’imprégnant inconditionnellement du patrimoine des GFI Domaines et Patrimoine.

Une valeur économique certaine pour les GFI Domaines et Patrimoine

Avec ce tout nouveau programme, le GFI 18 Domaines et Patrimoine place donc le curseur au bon endroit. La production de bois de peuplier apparaît sans conteste comme une filière économique assurément rentable (notamment en raison de ses nombreux débouchés industriels). En se positionnant sur cette filière via un pépiniériste qualifié et avec un rythme de production incroyablement élevé (plus de 25 000 plants par an), le groupement forestier titulaire se retrouve aussitôt dans le sillage de certains exploitants forestiers d’envergure nationale et acquiert désormais une place privilégiée par rapport à la concurrence.

A une autre échelle et en dernier lieu, l’investissement dans un actif original, rare et écologique ne s’apprécie pas uniquement sur des dimensions environnementale, politique et socio-économique. C’est avant tout une mesure stratégique qui tend à rentabiliser le placement dans un horizon de long terme tout en pourvoyant aux bienfaits de la structure au fil de l’exploitation et autrement assurer la valorisation des placements à court terme.

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